相続・遺言に関するコラム

相続登記の義務化について

相続登記の義務化

2024(令和6)年4月1日に施行される、相続登記の義務化についてお伝えしようと思います。
報道などでもご存じの方もおられるかと思いますが、社会的問題である所有者不明土地問題の解決に向けた施策の一つとなります。

これまで相続の登記は義務化されていませんでした。よって、
例えば相続対象の不動産の価値が著しく低く相続人が欲しがらない場合や、相続人間での遺産分割協議がまとまらない、など様々な理由から相続の登記が放置されてしまっていた不動産が数多くあり、今の所有者が誰だかわからないといった問題が出ています。


相続登記が義務されることによってどうなるのかをご紹介したいと思います

 

義務化の内容(ペナルティも!)

まずは義務化の内容を見てみましょう。
『不動産の相続人は、相続が開始して所有権を取得したことを知ってから3年以内に所有権の移転登記をしなければならない』とされました。
これには相続による所有権移転登記だけでなく相続人に対する遺贈による所有権移転登記も含まれます。

上記でも記載しましたように、3年という期限が設けられています。
3年の起算点は、
 ・被相続人が死亡した事実
 ・自分が不動産を相続して所有者となった
ことの2つを知ったときからとなります。


では、期限内に手続きをしなかった場合はどうなるのでしょう。
期限内に登記申請手続きができなかった場合、正当理由がない場合は最大で10万円の過料が課せられる可能性があります。
なお、過料は刑事罰ではなく行政罰ですので、前科とはなりませんが相続人にとっては大きな負担となります。


この改正の施行日は冒頭でも記載しましたが、まだ先の2024(令和6年)年4月1日からとなります。しかし、非常に重要な注意点があります。
それは、2024(令和6年)年4月1日以降に発生する相続だけでなく、施行日前に発生した過去の相続にも相続登記の義務の適用が遡及して課されるという点です。

つまり、施行日前に発生した相続登記義務の3年の起算点は、

①施行日(2024年4月1日
自己のために相続開始があったこと(被相続人が死亡した事実)を知り、かつ不動産の所有権を取得した(自分が不動産を相続して所有者となった)ことを知った日

①②のいずれか遅い日から3年以内に相続登記を行う必要あります。

 

相続人申告制度

手続きにお金がかるから、単に面倒だから相続の登記をしないという理由でなく相続登記をしたいのにできないといった場合はどうすればよいのでしょうか。

例えば、相続人間で遺産分割協議がまとまらないとか、そもそも相続人の一部と連絡がとれなくて進められないなどの場合もあり、物理的に3年以内の相続登記が困難となるケースは少なからずあるでしょう。

そのような場合に行う手続きとして「相続人申告登記」が新設されました。平たく言うと「とりあえず所有者に相続が発生して、自分が相続人ですということを法務局に対して申し出る」制度です。これにより、法務局は所有者に相続が発生したこと、申出相続人の住所氏名を登記簿に記載します。しかし、相続により、その相続人に所有権という権利が移転したということを公示する意味は持たないため、複数人の相続人であっても共有持分の記載は入りません。

非常に重要なポイントですが、この申告登記はあくまで予備的な仮の手続きであって正式な相続登記がされたことにはならないという点です。正式な相続登記が期限内にできない事情があるので、とりあえずこの申告をして一旦相続登記義務の罰則を回避するための手続きとなります。正式な相続登記に比べて書類なども簡素な手続きになる予定です。
なお、相続人が相続対象不動産を売却したり贈与したりする場合、この申告登記のままの状態では売却や贈与をすることはできません。

相続人申告登記をした後に遺産分割協議がまとまった場合は、遺産分割の日から3年以内に遺産分割協議の内容にそった正式な相続登記を申請しなければなりません。この点もご注意ください。


 

相続登記の義務を果たすための方法


前に記載したものも含めて、具体的に相続登記の義務を果たす方法をあらためて考えてみましょう。

方法1 相続人全員の共有とする法定相続登記を3年以内にする
 これは、法定相続割合で法定相続人全員の共有名義で登記をするもので、 
 法定相続人全員からはもちろん、法定相続人のうちの1名からでも登記の
 申請が可能な登記です。

 ただし、以下のようなデメリットがあります。
 ・後日遺産分割協議をし、特定の相続人名義にする場合、再度登記をする 
  
必要があり、登記の際に国に収める登録免許税や司法書士報酬などコス
  トや手間が発生する
 ・不動産の管理や処分について他の共有者の協力が必要になる

 ・法定相続人の1名からの申請の場合、登記後に発行される登記識別情報
  通知(いわゆる権利証)が申請した相続人の分しか発行されず、後日不
  動産の処分等する際に申請人となっていない他の共有相続人の
手続きに
  つき、コストや書類の準備などが余計に発生する

 ・共有した相続人にさらに相続が発生していくと登場人物が増えて権利関
  係が複雑になり、共有者間の合意形成がとりにくくなる


あくまで個人的見解で恐縮ですが、不動産の共有は正直おすすめしませんが、上記のようなデメリットなどを相続人全員が理解してそれでも法定相続人共有名義の相続登記を希望するのであればこの方法も選択肢にはなるかと思います。
 

方法2 共同相続人間で遺産分割協議をして3年以内に相続の登記をする
 もっとも一般的な方法なのが、3年以内に法定相続人間で遺産分割協をし
 て確定した相続人名義に相続の登記をするものとなります。遺産分割協議
 に瑕疵がなければ基本的に登記もそのときだけですませることができま
 す。

方法3 一旦、相続人申告登記をし、その後正式な相続登記を行う
  詳しいご説明はpoint3でご紹介しましたとおりです。3年以内に遺産分
 割協議ができない、遺産分割協議がまとまらないなどの場合は、相続人
 申告登記を法務局に届け出て、後日遺産分割協がまとまったら遺産分割か
 ら3年以内に正式な相続登記を申請します。

方法4 相続放棄
 相続登記の義務を果たすのとは少し変わりますが、家庭裁判所での相続放
 棄をすることでそもそも相続人ではなくなりますので、ここでご説明して
 いる相続登記の義務はなくなります。ただし、放棄は原則3か月以内とい
 う時間的制約や相続放棄をしても一定程度課せられる可能性のある義務
 などがありうることは理解しておく必要があります。
相続放棄について

その他所有者不明土地問題解消についての施策


これまでにご紹介しました相続登記義務化の他に、国は所有者不明土地問題を解消するため更なる新制度を施行していく予定です。今後予定されているものの一部のみですが概要のみ少しご紹介します。(細かいことが決まっていない部分もあります)

①相続土地国庫帰属制度(令和5年4月27日施行

相続等により土地の所有権を取得した相続人が法務大臣の承認により、土地を手放して国庫に帰属させることを可能にする制度です。
相続したけど相続人にとっては不要な土地を国に引き取ってもらうということです。
ただし、法務大臣の承認要件が厳しく、かつ手数料や10年分の管理負担金を相続人が負担しなければならないことから、どこまで実効性があるのかは疑問な部分もあります。


②住所等の変更登記の申請の義務化(令和8年4月までに施行)
相続登記の義務化と同じように、不動産登記簿上の所有者がその住所等を変更した日から2年以内に住所等の変更登記の申請をしなければならず、正当理由がないのに義務の違反をした場合、5万円以下の過料の適用対象となります。
不動産の登記簿には所有者について住所と氏名が記録されますが、住所や名前が変わっても不動産の登記簿上の住所氏名は自動的に変わらない(登記簿上の住所や氏名を変えるためには法務局に変更登記を申請する必要がある)ため、放置されることで、現在の所有者に連絡などがつかなくなる一因となっています。

③所有不動産記録証明制度(令和8年4月までに施行)
相続対象の不動産を調べる方法の一つに都税事務所や市町村役場で取得する名寄せにより確認するというものがありますが、これは請求先該当区域内の範囲内(〇〇市)のものしかでてこないため、他の区域内(××市)に不動産が存在する場合に相続人がその事実を知らなければ他の区域内(××市)に請求検索のしようがなく、結果として登記が放置される要因となっています。
そこで法務局の登記官において特定の被相続人が登記簿上の所有者として記録されている不動産を区域を超えて一覧的にリスト化し証明する制度が設けられます。

 

まとめ

以上、相続登記の義務化についてご紹介してきました。

なお、すでに相続が発生しているものの放置をしている方もこのままだと義務化の適用の対象になります。まだ先のことだし、そのうちやればいいでしょと思わずに時間に余裕のあるうちに相続手続きを進めるのをお勧めいたします。

もっとも、義務化されていない現在でも相続は放置すればするほど、さらにあらたな相続が発生して登場人物が増え相続人間の合意形成がうまくいきずらくなり、かつ
手続きが複雑になったり、高齢者の相続人が認知症などになり相続手続きが思うように進められなくなるというリスクが発生しやすくなります。相続が発生したら、できるだけ速やかにお手続きをするようにしましょう。


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